Quelle rentabilité espérer pour une location saisonnière à la mer ?
Posséder une résidence secondaire est un rêve pour beaucoup. On peut s’y échapper pendant les vacances tout en générant des revenus lorsqu’on ne l’occupe pas. Mettre son bien en location saisonnière (ou courte durée) est une solution idéale pour rentabiliser cet investissement. Les coûts d’entretien, les taxes et autres charges peuvent être couverts par les revenus locatifs.
En choisissant une localisation en bord de mer, on bénéficie aussi d’une forte demande locative et d’une proximité avec des services et loisirs attractifs.
Plan de l'article
Location saisonnière versus location classique
Rentabilité
La location saisonnière offre un rendement nettement supérieur à celle de la location classique. En général, on peut espérer une rentabilité de 3 à 5% avec une location classique.
Cependant, la location courte durée permet de presque doubler ce chiffre. Cela est particulièrement vrai dans les zones très touristiques ou les régions près des côtes, où la demande est élevée.
Vainqueur : Location saisonnière
Temps de gestion
Gérer une location saisonnière en bord de mer demande plus de temps qu’une location classique. Le turn-over important de locataires implique une remise en état fréquente des lieux. Les clients de passage, ne résidant pas longtemps, prennent généralement moins soin du logement.
On peut choisir de s’occuper seul de cette gestion ou de se faire aider par des services professionnels. Par exemple, on peut externaliser le ménage à une femme de ménage pour garantir un logement toujours propre et accueillant. Pour aller plus loin, vous pouvez également confier votre logement à une conciergerie, celle-çi s’occupera non seulement du ménage mais aussi de votre annonce, de vos clés et des échanges avec vos locataires. Ces services permettent de gagner du temps et d’assurer une meilleure satisfaction des locataires.
Vainqueur : Location longue durée
Réglementation
D’abord, assurez-vous que le règlement de copropriété autorise la location saisonnière touristique. Cela évite des conflits avec les autres copropriétaires.
Dans les grandes villes comme Nice ou Cannes, la situation de tension foncière impose des règles strictes. Vous devez obtenir une autorisation de changement d’usage, passant du résidentiel au saisonnier, et déclarer votre logement en mairie. Cette démarche garantit que la location courte durée ne perturbe pas le marché immobilier local.
Pour les communes de plus de 200 000 habitants, dans le cadre d’un investissement locatif la procédure est encore plus encadrée. Il faut d’abord déclarer votre projet puis obtenir le changement d’affectation. Ces étapes sont essentielles pour être en conformité avec la loi et éviter des sanctions.
Vainqueur : Location longue durée
Fiscalité
Vous avez le choix entre deux régimes d’imposition pour votre location saisonnière (dans le cadre d’une location meublée) : le micro BIC et le régime réel.
- Le micro BIC offre un abattement pouvant aller jusqu’à 71 %, ce qui peut être avantageux si vos charges soient faibles.
- Le régime réel, quant à lui, permet de déduire vos charges de vos revenus imposables. Cela inclut les frais d’entretien, les intérêts d’emprunt, et les assurances. Si vos dépenses dépassent vos revenus, vous pouvez créer un déficit. Ce déficit est déductible des revenus de même catégorie pour le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et peut être reporté pendant 10 ans. Pour le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), le déficit est déductible de votre revenu global et reportable pendant 6 ans.
Vainqueur : Location saisonnière (mais surtout la location meublée, en courte ou longue durée)
Risques d’impayés
En utilisant une plateforme de réservation comme Airbnb, vous bénéficiez d’une certaine protection contre les impayés. Ces plateformes gèrent souvent les transactions financières, assurant ainsi que le paiement est effectué avant que le locataire n’accède à la propriété.
Alors que dans le cas d’une location classique, le risque d’impayés peut être plus important.
Vainqueur : Location saisonnière
Intérêt de l’investissement en bord de mer
Investir près du littoral présente de nombreux avantages. Tout d’abord, le cadre idyllique attire un grand nombre de touristes chaque année. Cela garantit une forte demande pendant la haute saison. Les plages, le climat agréable et les activités nautiques sont autant d’atouts qui séduisent les vacanciers.
De plus, une résidence secondaire en bord de mer constitue un placement plutôt agréable. Elle offre la possibilité de profiter soi-même du bien lors des périodes creuses. Cependant, ne pas basez votre calcul de rentabilité uniquement sur la haute saison. En dehors de cette période, l’absence de locataires peut être fréquente.
Rentabilité d’un investissement locatif saisonnier près de la mer
Pour évaluer la rentabilité d’un investissement locatif saisonnier, on utilise deux indicateurs principaux : la rentabilité brute et la rentabilité nette. Ces calculs permettent de déterminer le retour sur investissement potentiel.
Pour la rentabilité brute, on applique la formule suivante :
Rentabilité brute = (prix moyen d’une nuitée × nombre de jours × 100) / prix d’achat
Prenons l’exemple d’un appartement sur le bassin d’Arcachon. Si le prix moyen d’une nuitée est de 100 €, pour une occupation de 200 jours par an, et que le prix d’achat est de 200 000 €, la rentabilité brute serait :
Rentabilité brute = (100 × 200 × 100) / 200000 = 10%
Pour la rentabilité nette, on soustrait les charges et frais des revenus avant de diviser par le prix d’achat :
Rentabilité nette = ((prix moyen d’une nuitée × nombre de jours × 100) – charges et frais) / prix d’achat
En reprenant l’exemple précédent, si les dépenses annuelles s’élèvent à 5 000 €, la rentabilité nette serait :
Rentabilité nette = ((100 × 200 × 100) – 5000) / 200000 = 7,5%
5 lieux pour investir en bord de mer
Pour un investissement locatif saisonnier en bord de mer, plusieurs destinations se démarquent par leur rentabilité et leur attrait touristique.
- Bassin d’Arcachon : Avec un rendement brut moyen de 5% à 8%, le Bassin d’Arcachon est très prisé pour son cadre naturel et sa proximité avec Bordeaux. La demande y est constante, ce qui en fait un choix judicieux pour les investisseurs.
- Côte d’Azur : La Côte d’Azur offre une rentabilité brute moyenne de 6% à 9%. Elle attire une clientèle internationale, permettant de maintenir des tarifs élevés même en dehors de la haute saison estivale.
- Bretagne : En Bretagne, la rentabilité brute moyenne se situe entre 5% et 8%. La région séduit par ses paysages et son patrimoine culturel, avec une saison touristique qui s’étend du printemps à l’automne.
- Côte Basque : Des villes comme Biarritz et Saint-Jean-de-Luz sur la Côte Basque offrent un retour sur investissement brut moyen de 5% à 8%. La popularité de ces destinations assure une bonne rentabilité grâce à une saison touristique prolongée.
- Guadeloupe : La Guadeloupe propose une rentabilité brute moyenne de 6% à 10%. Sa popularité auprès des touristes européens, notamment pendant la saison hivernale en Europe, en fait une destination attractive pour un achat locatif en saisonnier.
Comment maximiser sa rentabilité ?
Pour maximiser le rendement de votre investissement locatif saisonnier en bord de mer, plusieurs stratégies s’offrent à vous :
- Opter pour une plus petite surface : Un studio ou un petit appartement peut offrir un meilleur retour sur investissement. Les coûts d’achat et d’entretien sont souvent plus bas, et la demande pour ce type de logement est généralement élevée.
- Choisir un emplacement stratégique : La proximité avec la plage et les commerces est un atout majeur. Une vue sur la mer et un cadre agréable augmentent l’attrait de votre bien. Ces éléments permettent de justifier un prix de location plus élevé.
- Déléguer à une conciergerie professionnelle : Une bonne conciergerie assure un meilleur taux d’occupation et optimise les prix de location. Elle s’occupe de la gestion quotidienne, ce qui vous libère du temps et garantit une expérience client de qualité.
- Fixer le bon prix : Il est crucial d’ajuster vos tarifs en fonction de la demande. Analysez le marché local pour déterminer le prix optimal. Un tarif compétitif attire plus de locataires, tandis qu’un prix trop bas peut réduire votre retour sur investissement.
