Quels sont les critères pour bien choisir sa SCPI ?

En France, il existe d’innombrables sociétés proposant des centaines de SCPI parmi lesquelles les SCPI de rendement. Également appelées sociétés civiles de placement immobilier, elles font partie des supports les plus plébiscités par les personnes qui souhaitent faire une épargne.

Toutefois, une SCPI ne doit pas être choisie n’importe comment ; découvrez les critères à prendre en considération pour éviter les erreurs de choix.

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La performance globale

La performance globale d’une société civile de placement immobilier ou la SCPI s’acquiert à travers la combinaison de la Variation du Prix Moyen de la Part (VPM) et du Taux De Distribution Sur Valeur De Marché (TDVM). La hausse du prix moyen de la part d’une SCPI est affiliée à la mise en avant des biens immobiliers détenues par la société.

Le taux de distribution sur valeur

Il y a quelques années, les entreprises de gestion se servaient du taux de rendement qui est le résultat de la division du dividende annuel par le coût de souscription au 1er janvier pendant une même année. Cela pourrait provoquer une évaluation importante ou faible qui n’était pas adaptée à la performance réelle de ce placement.

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Les SCPI vont maintenant aborder le thème de Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM). Via ce taux, vous serez en mesure d’obtenir une performance lissée sur toute l’année et reflétant les performances de l’investissement. Afin de réaliser ce calcul, vous devrez diviser le dividende versé par la SCPI dans l’année par le coût moyen dont se sont acquittés les actionnaires au cours de celle-ci.

Le taux d’occupation financier

Le taux d’occupation financier ou encore TOF aide à faire la distinction entre les loyers facturés et ceux qui auraient été reçus si la société de gestion avait loué l’ensemble des biens immobiliers à son actif. Cela vous donne ainsi une idée concernant des biens de la part de la société de gestion.

Le taux de rendement interne

Le taux de rendement interne ou TRI facilite l’évaluation de la rentabilité du placement en SCPI sur une période déterminée. En vue de réaliser ce calcul, vous devrez prendre en considération la variation des frais d’entrée, le coût de la part y compris les revenus qui auront été versés aux associés au cours de cette durée.

La valeur de la capitalisation

Cette valeur est très utile puisqu’elle donne aux SCPI la possibilité de mutualiser les risques. En effet, plus la capitalisation de l’investissement sera importante et plus elle aura un patrimoine conséquent et diversifié, soit un risque de dépréciation faible.

Pour connaitre ce montant, vous serez amené à faire la multiplication du nombre de parts de l’investissement par le coût de souscription. Nous vous recommandons alors de vous tourner vers des SCPI présentant des capitalisations de grande valeur (250 millions d’euros au moins).

La sélection des biens immobiliers

Les compagnies de gestion, pour réussir à maintenir des rémunérations considérables, doivent être en mesure d’anticiper les marchés, et de faire preuve d’audace et d’ingéniosité. Si vous optez pour une SCPI de rendement, il y aura en majorité dans cette société de l’immobilier d’entreprise : des bureaux, des entrepôts… En somme, cela concerne les biens offrant un bien meilleur rendement que l’immobilier d’habitation. Il n’y a pas de secret, plus les biens acquis seront rentables et plus vous profiterez d’une grande rémunération.

L’accessibilité

Les investissements en SCPI ont soit un capital fixe ou bien un capital variable. Les SCPI à capital variable présentent une grande facilité d’achat, car l’acquisition est possible n’importe quand. Quant aux SCPI à capital fixe, elles disposent d’un temps de souscription et sont clôturées quand le plafond du capital souhaité est atteint.

Si vous désirez en dépit de cela acquérir des parts de SCPI à capital fixe, vous devrez en amont vous tourner vers la société de gestion s’occupant d’un marché secondaire, ou patienter le temps qu’il y ait une augmentation de capital.

L’investissement à l’étranger

L’acquisition de biens d’immobiliers orientés vers le secteur professionnel est très concurrentielle, ce qui occasionne des achats de biens onéreux. Il s’agit du motif qui a encouragé de nombreuses sociétés de gestion à s’intéresser à d’autres pays, particulièrement dans l’Union européenne, facilitant de ce fait l’acquisition des biens avec des rendements plus intéressants que ceux du marché français.

Le choix de la destination en termes d’investissements de SCPI étrangers a longtemps été porté sur l’Allemagne. Ce pays est connu pour sa grande stabilité ; toutefois, cela a provoqué une inflation sur ces biens et ce dernier n’est plus aussi convoité qu’auparavant.

Certaines sociétés de gestion se tournent dès lors vers de nouveaux marchés avec une pression plus faible. Vous pourrez identifier dans les SCPI de rendement, des biens en Italie, en Suisse, en Slovénie, etc.  

La diversification des biens

Il y a des SCPI thématiques présentes sur le marché. Dans cette optique, la société de gestion décide d’investir uniquement dans une catégorie de bien immobilier à l’image des établissements hôteliers ou encore des bureaux, dans un emplacement spécifique ou dans un secteur d’activité.

Il existe quelques sociétés de gestion qui ont décidé d’éviter de dépendre d’un secteur ou d’un emplacement quelconque. Cette diversification permet de lisser les risques et de se sauver des cycles de l’immobilier dans un secteur ou une zone spécifique.

Une stratégie de placement diversifié offre la possibilité de jouir d’un terrain plus vaste et d’effectuer des placements compatibles avec des objectifs bien définis. En effet, si une entreprise de gestion se limite à un domaine où une région donnée dans laquelle il n’y a aucune opportunité au moment de l’investissement des fonds, elle pourra alors choisir de patienter (les fonds ne seront pas utilisés et ne vont pas produire de rendement) ou effectuer un placement dans un immeuble de qualité moins bonne ou octroyant des performances inférieures.

Une stratégie de diversification permet en ce sens à la société civile de placement immobilier de tourner ses placements vers des domaines rentables tout en prenant en considération les réalités actuelles ainsi que les diverses opportunités sur le marché.

Les baux de longue durée

En France, les baux sont signés pour une durée de 9 ans dans le cadre de l’immobilier d’entreprise. Il Le locataire peut tout de même décider de donner congé à chaque 3 ans : il s’agit là de baux 3-6-9. Vous trouverez également des contrats contraignant le locataire à demeurer un certain nombre d’années dans les locaux : ce sont les baux fermes. C’est ainsi un moyen de sécuriser le placement de même que le rendement locatif de la société civile immobilière de placement.

Les frais liés à l’investissement en SCPI

Les SCPI sont un investissement immobilier, et comme tout investissement, il y a des frais associés. Les sociétés de gestion prennent généralement une commission sur les loyers collectés, appelée frais de gestion. Ces frais varient en fonction des sociétés de gestion et peuvent aller jusqu’à 15% du montant brut des loyers perçus.

Lors d’un investissement en SCPI, il faut aussi prendre en compte les frais d’acquisition tels que les frais de notaire ou encore les frais liés au démembrement temporaire. Ces derniers sont souvent intégrés dans le prix de la part pour faciliter l’investissement.

Comme pour toute transaction immobilière, l’achat ou la vente de parts peut entraîner des frais liés à la cession. Il s’agit par exemple des droits d’enregistrement et/ou des commissions versées aux professionnels (notaires ou intermédiaires).

Pensez bien à vous lancer dans un investissement en SCPI. En prenant en compte tous ces paramètres financiers ainsi que vos objectifs personnels d’investissement, il sera alors possible de faire le choix adéquat concernant votre société civile immobilière placement.

La gestion locative et la qualité de service de la société de gestion

Lorsqu’on investit dans une SCPI, on confie la gestion du bien à une société de gestion. La qualité de service fournie par cette société est un critère important à prendre en compte pour bien choisir sa SCPI. Effectivement, la qualité de gestion aura un impact direct sur les rendements perçus et donc sur la rentabilité globale de l’investissement.

La première étape consiste à vérifier que la société de gestion dispose d’une autorisation auprès des autorités réglementaires compétentes telles que l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) ou encore l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR). Cette autorisation garantit le respect des dispositions légales et réglementaires en vigueur.

Un autre point important est d’évaluer la qualité du patrimoine géré par cette société. Il peut être intéressant d’étudier les divers immeubles détenus par la SCPI pour s’assurer qu’ils sont situés dans des zones attractives avec un potentiel locatif élevé.

Il faut aussi se pencher sur les services proposés aux locataires ainsi que sur le niveau d’occupation des biens immobiliers. Une entreprise disposant d’un taux d’occupation plus élevé qu’une autre peut sembler plus attractive car elle offre une meilleure assurance quant au versement régulier des loyers.

Il faut faire preuve de vigilance lorsqu’il s’agit d’investir en immobilier via une SCPI, notamment lorsqu’il s’agit du choix final concernant son prestataire : c’est une étape cruciale pour s’assurer de la rentabilité et du succès de l’investissement.