Immobilier : comment estimer la valeur d’une maison ?

Tout le monde n’a pas un Stéphane Plaza à portée de main quand il s’agit d’évaluer leur maison  ! Bien sûr, si nous ne pouvons que vous conseiller d’utiliser les services d’un professionnel de l’évaluation immobilière, rien ne vous empêche d’avoir une idée de la valeur de votre bien avant de vous faire un expert.

Des critères de calcul du prix d’une propriété aux outils pour l’ auto-estimation de votre maison , à la vue d’ensemble des experts en évaluation immobilière, nous allons essayer de répondre à la question que vous possédiez tant : Comment évaluez-vous correctement ma maison ?

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Pourquoi le prix d’une propriété devrait-il être calculé ?

En plus de la vente immobilière classique, il y a d’autres situations où vous connaissez la valeur de votre propriété. Il existe trois principaux types de situations dans lesquelles la cote de L’immobilier est obligatoire : procédure fiscale (ISF, succession, don…), divorce et remboursement de prêts.

Estimez votre bien pour les impôts : ISF, réduction, don

Quel est le point commun entre le calcul des obligations de don et de succession et l’imposition de l’impôt de solidarité sur la propriété (AIF) ? Réponse : Valeur acheteur de la propriété.

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L’ estimation de la valeur marchande est définie par service-public.fr comme « le montant estimatif du prix qui pourrait être obtenu pour un bien en cas de vente dans des conditions normales du marché » et est une question délicate pour laquelle le contribuable est responsable de l’une de ces procédures fiscales.

Mais stations pour ceux qui seraient tentés de payer moins d’impôts, « sous-estimer » la valeur de leur propriété, parce que s’il y a effectivement un acteur qui ne plaisante pas avec la valeur de la pierre, c’est en effet les autorités fiscales françaises. L’administration fiscale peut corriger le prix si elle considère qu’il y a eu une évaluation inférieure à la valeur réelle du bien et expose le contribuable à un redressement fiscal. Par exemple, pour prouver qu’il y a eu sous-évaluation, les autorités fiscales peuvent comparer les prix auxquels des biens similaires ont été vendus.

Pour y parvenir, Bercy dispose d’un outil très fiable ouvert au public depuis 2013 et que nous verrons un peu plus loin : la base de données PATRIM.

Estimer votre propriété en cas de divorce

Qui dit que le divorce dit d’un commun accord d’un couple marié sous le régime de la communauté universelle, signifie nécessairement la liquidation de la succession matrimoniale et, par conséquent, la division des biens. Si ces marchandises ont un ou plusieurs Immobilier (terrain, appartement, maison) acheté par le couple pendant le mariage, chaque partie doit convenir de ses valeurs pour le transfert avant d’aller au tribunal. Dehors, tout le monde sait que c’est souvent un exercice dangereux en cas de divorce.

Qu’ ils souhaitent vendre le bien ou vendre sa participation à l’autre partie, l’intervention d’un expert immobilier qui fait une estimation exacte de la valeur marchande des biens facilitera considérablement l’abandon du juge de la famille responsable de la liquidation.

Appréciez votre bien en cas de rachat

En cas de rachat de prêts (pour consolidation ou négociation), les banques sont particulièrement préoccupées par l’estimation la plus fiable de la valeur de l’actif. Cela est principalement dû au fait que les banques ne prêtent généralement pas plus de 80% la valeur marchande réelle du bien, un ratio communément appelé « marge hypothécaire » . La Banque sera donc en mesure d’évaluer la valeur du bien en interne ou de faire appel à un expert indépendant en placement immobilier.

Quels sont les critères utilisés pour évaluer la valeur d’une propriété ?

Pour espérer trouver un acheteur dès que possible, vous devez fixer un prix qui n’est pas trop loin de l’offre de biens existants, ni trop sous-évalué par la demande pour le même type d’actifs. Surtout, vous devez participer à Les principaux critères qui déterminent la valeur de votre maison seront aussi peu subjectifs que possible.

7 critères objectifs influant sur la valeur d’un actif

1. La situation géographique de l’adresse  : « Emplacement, emplacement et emplacement ! Transport, écoles, harcèlement, qualité de vie, sécurité : un appartement « bien situé » sera toujours plus facile à vendre (et à revendre). Avec les mêmes caractéristiques d’une propriété, les différences de prix d’un quartier à l’autre peuvent être importantes.
2. Le dynamisme du quartier  : un quartier dont les commerces fermeront l’un après l’autre ou seraient exposés à un trafic routier important aura certainement un impact sur le prix d’une propriété. Inversement, lorsque les aménagements urbains prévoient la construction d’espaces verts à proximité, et la valeur du bien peut être ajustée à la hausse. Le Plan d’Urbanisme Local (PLU) disponible à l’hôtel de ville sera un être une source précieuse pour les politiques d’urbanisme prévues ;
3. La situation économique de la municipalité  : c’est un fait établi, certaines municipalités ou districts urbains de grandes villes sont plus convoités que d’autres ! Une municipalité avec un taux de chômage élevé n’aide ouvertement pas à vendre des biens immobiliers. D’autre part, une ville dont la politique de création d’entreprises est favorable augmentera sa demande immobilière.
4. Les caractéristiques de la propriété : c’est probablement le critère le moins objectif et celui qui déclenche un favori chez l’acheteur. S’il est difficile d’être épuisant avec les caractéristiques de la propriété idéale, on peut citer : les travaux à planifier, son emplacement (étage, rez-de-chaussée, côté rue…), sa superficie, son aménagement, son équipement (parking, garage, terrasse, jardin, ascenseur) et son orientation (exposition au soleil, en face, vue) ;
5. L’ état du bâtiment : un ancien bâtiment, dont la façade est ennuyeuse et sur laquelle les fissures sont visibles, ne se calmera pas par un acheteur potentiel. Les acheteurs ont tendance à s’échapper des bâtiments pour lesquels des travaux importants sont prévus (rénovation des façades, rénovation des espaces communs, travaux d’ascenseur, etc.) ;
6. Condo et frais : Si votre propriété est dans un condo à frais élevés, il y a une forte probabilité que vous deviez faire un geste avec l’acheteur. Alors pensez à leur hauteur lors de la fixation du prix de votre propriété ou des réductions sur une coupe de cheveux plus élevée.
7. Efficacité énergétique  : Depuis son lancement en 2011, le prix du DPE (Energy Performance Diagnostic) a augmenté. Une étude conjointe des notaires de France et de la Caisse des Dépôts de Consignations en 2014 ont montré l’impact significatif d’une bonne réserve d’énergie sur la valeur d’un appartement. Dans l’ensemble, l’étude montre que les acheteurs qui sont équivalents à privilégier les marchandises dont les cotes sont les plus proches du A, tandis que des variations de prix allant jusqu’à 27 % ont été observées dans certains secteurs.

Le marché immobilier

Sans le savoir, les acheteurs utilisent l’une des quatre méthodes d’évaluation immobilière les plus importantes, la soi-disant « méthode de comparaison » . Comme le ferait un expert immobilier en détail, un acheteur qui veut acheter une propriété à sa « juste valeur » passera par plusieurs dizaines d’offres immobilières pour prendre le pouls pour conquérir le marché immobilier. Par conséquent, il saura généralement comment le prix de votre propriété est positionné par rapport à l’offre existante.

Vous devriez très rapidement prendre conscience de la demande pour le type de propriété que vous proposez à la vente. S’il s’agit d’une propriété rare (par exemple, un penthouse) située dans un quartier recherché et proche de nombreuses commodités, le prix n’est pas nécessairement le même qu’un bien qui est largement utilisé sur le marché.

Une bonne connaissance du paysage immobilier et de ses tendances sont deux conditions préalables importantes pour pouvoir vendre votre propriété dans un délai raisonnable et éviter d’avoir à le vendre à la première offre en cas de pression financière excessive. Heureusement, il existe de nombreux sites qui vous aideront à avoir une idée claire du « prix du marché » pour votre maison. Les indices des prix immobiliers, les outils d’estimation en ligne , les solutions ne manquent pas, même s’ils ne sont pas tous identiques. Voici une liste des meilleurs outils qui vous aideront dans l’évaluation en ligne de l’immobilier.

Quelle est la valeur de votre propre maison ou appartement ?

Bien qu’il soit fortement recommandé de faire au moins 3 estimations de 3 agents immobiliers différents, il est tout à fait possible que vous apprécierez le prix de votre maison ou appartement. Maintenant que vous connaissez les critères objectifs pour déterminer sa valeur, il suffit d’estimer la situation du marché. À cette fin, il existe trois grandes familles d’outils : bases de données sur les transactions immobilières publiques, Indices des prix immobiliers et outils d’estimation en ligne.

Bases de données des notaires de France

Depuis 1990, les notaires utilisent deux bases de données bien informées pour mesurer l’immobilier à la juste valeur : BIEN (base d’information commerciale notariale) pour la région parisienne et la base permanente pour les autres régions de France. Le premier est accessible via le site paris.notaires.fr et le second est accessible via barometre.immobilier.notaires.fr. Toute transaction immobilière doit faire l’objet d’un document notarié, et chaque document à transférer est à ce jour le plus fiable et le plus complet.

Le baromètre immobilier des notaires

Le site barometre.immobilier.notaires.fr vous donne un accès instantané à tous les indicateurs immobiliers de la ville et au type de propriété (maison ou appartement) de votre choix : tendance des prix, prix médian, cote de crédit, Distribution des ventes.

Prix du logement pour les notaires

Un autre site « made in notaires », moins complet en termes de statistiques, mais plus détaillé en termes de filtres de recherche (superficie, type de propriété, nombre de chambres) permet d’accéder aux prix de l’immobilier dans toute la France : https://www.immobilier.notaires.fr/. Le site vous donne des prix minimum, médian et maximum par m2 pour le type de propriété convoité. Sur la carte, vous pouvez également voir les différences de prix par m2 dans les communes et les environs. Autre intérêt du site immobilier.notaires.fr et dernier but not least : il énumère les dernières propriétés « plus ou moins similaires » vendues dans la commune, avec leurs principales caractéristiques (année de construction, label DPE, emplacement, terrasse/balcon…).

PATRIM : L’outil d’estimation de la valeur d’un Bercy, propriété

Un outil bien connu des responsables de la Direction Générale des Finances Publique (DGFIP), PATRIM, a déjà été mis à disposition en 2014 avec accès initialement réservé aux estimations faites dans le cadre de la déclaration de l’ISF, de l’héritage, du certificat de don, du contrôle fiscal et d’une procédure d’expropriation . Depuis mai 2017, PATRIM est ouvert à tous les contribuables français désireux de valoriser leurs biens immobiliers.

PATRIM énumère les transactions immobilières les plus récentes sur une période allant jusqu’à 3 ans et sur une superficie de 50 à 5 kilomètres par adresse spécifique. Pour être précis, PATRIM désigne tous les biens immobiliers résidentiels (à l’exclusion des bâtiments commerciaux), à l’exception de Mayotte et Alsace-Moselle .

Tout comme l’outil de simulation précédent, il existe de nombreuses références aux propriétés énumérées : numéro de plancher, zone carrez, surface utilisable, prix/m2 Carrez, date de logement, référence cadastrale et numéro de lot. Une source très intéressante pour savoir si votre propriété est en ligne avec les prix du marché, à condition que les données dans la région que vous recherchez soient suffisantes pour vous donner la possibilité de créer votre estimation.

Indices des prix des sites immobiliers

En plus des sources officielles, il existe de nombreux sites qui offrent des indices de prix au mètre carré dans toute la France. Des sites spécialisés dans les annonces immobilières aux « acteurs purs » des indices de prix, chaque solution présente des avantages, mais aussi quelques inconvénients, notamment en termes de fiabilité et d’exhaustivité des résultats.

• LaCOTEIMMO  : Le site incontournable de Seloger.com est un outil d’estimation dédié basé sur les millions d’offres de vente immobilières qui existent sur son site. Prix à emporter pince à épiler parce que basé sur Prix « Vendeurs ». D’autre part, LaCOTEimmo propose toute une gamme d’indicateurs de l’INSEE sur les typologies de l’immobilier dans la commune concernée. Une source pertinente pour savoir, par exemple, si la propriété que vous mettez en vente est rare.
• Best Agents  : BeterAgents est considéré par UFC Que Choice comme l’un des sites d’évaluation immobilière les plus fiables et traverse plusieurs sources de données pour alimenter son indice (base de données des notaires de l’Île-de-France, partenaire d’agences immobilières, transactions déclarées par des particuliers). En plus de présenter l’évolution des prix depuis 1999, BetterAgents nous permet d’examiner les nouveaux programmes de l’industrie et d’accéder à une liste de biens (à l’exclusion des prix) vendus par les organismes partenaires de la communauté.
• Efficacité  : racheté par Foncia en 2014, le réseau Real Estate Efficity propose une carte du Prix immobilier par m2 pour toute la France. Cet indice, bien qu’il soit principalement basé sur les biens vendus via le réseau, a des résultats pertinents et diffère peu des notariés de base. Un peu plus d’efficacité : les écarts de prix par m2 d’un quart à l’autre sont plus prononcés sur la carte interactive que sur les sites précédents.

Bon à savoir

Tous les sites ci-dessus offrent la possibilité d’obtenir une simulation personnalisée et anonyme du prix de votre propriété. Tout ce que vous devez faire est de renseigner les propriétés de la propriété demandée par le logiciel. Être en mesure d’évaluer votre propriété par un professionnel

Étant donné que l’emplacement exploite de manière optimale la valeur d’une propriété et ne repose pas sur l’œil expert d’un professionnel, il est plus que recommandé d’utiliser l’expertise d’un professionnel pour affiner l’estimation. Aussi Vous trouverez ici plusieurs solutions : faites apprécier votre maison par un agent immobilier, un notaire ou un expert immobilier.

Agents immobiliers

Rappelez-vous le conseil de Stéphane Plaza (je me souviens) dans sa vidéo : « Impliqué au moins 3 agents immobiliers . Vous devrez vous déplacer pour voir les mètres carrés et les travaux à planifier. « Les paramètres à prendre en compte sur place sont en effet très nombreux pour estimer la valeur réelle du bien. Cependant, vous devriez faire attention à des estimations significativement plus élevées que d’autres. L’agent et modérateur explique pourquoi : « Certaines agences paient leurs agents dans le nombre de mandats retournés ».

Notaires

Peu de vendeurs le savent, mais les notaires sont également des experts en évaluation immobilière. Comment les agents immobiliers peuvent évaluer tous les types de biens immobiliers, des bâtiments résidentiels aux locaux commerciaux en passant par propriétés exceptionnelles. Afin d’estimer le meilleur prix de vente d’une maison et de vous donner un « certificat professionnel » ou un « avis de valeur de l’acheteur » , les notaires comptent principalement sur deux appareils :

• Vos bases de données  : Nous en avons déjà parlé ci-dessus. Ce sont les plus fiables et exhaustifs. Cependant, si les notaires ont un accès exclusif à ces bases depuis longtemps, ce n’est pas le cas depuis le 1er juillet 2017.
• Le label notexpert  : Ce label est attribué aux notaires qui justifient une pratique immobilière de plus de 5 ans et ont suivi une formation spécifique. De la même manière, les experts immobiliers, appelés notairesExperts respectent la Charte d’expertise en évaluation immobilière et ses règles. Dernière promesse de sérieux : le notarié Les experts immobiliers sont reconnus Tegova, une association internationale qui rassemble une cinquantaine d’associations d’expertise immobilière.

Experts immobiliers

Contrairement à un agent ou à un autre professionnel de l’immobilier, un professionnel de l’immobilier doit répondre à certains critères afin d’établir une expertise dans le domaine de la valeur vénale.

• Il doit avoir une formation spécifique ou une expérience d’au moins 4 ans en évaluation immobilière
• Il doit être couvert par une assurance d’indemnisation professionnelle .
• Il doit respecter les règles éthiques définies dans la Charte d’Expertise Immobilier
• Elle doit respecter les principaux principes d’évaluation et utiliser l’une des quatre méthodes d’évaluation : la méthode de comparaison directe, la méthode du revenu, la méthode du coût alternatif ou la méthode dite méthode « professionnelle ».

Bien sûr, le coût de cette expertise est à un prix : les experts immobiliers peuvent appliquer leurs tarifs gratuitement, mais travaillent en grande partie sur la base d’un congé horaire. Le coût de la mission dépend donc du temps consacré au dossier et non de la valeur du bien.

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L’estimation immobilière en ligne, avantages et inconvénients

Faire soi-même son estimation appartement ou son estimation maison est une facilité que beaucoup de vendeurs apprécient. Cela leur permet en quelques instants d’obtenir la valeur du bien qu’ils souhaitent mettre en vente.

Les avantages de l’estimation en ligne

Ces outils d’estimation immobilière sont simples à utiliser et ne demandent aucune expertise dans le domaine immobilier. Pour connaitre la valeur immobiliere de votre maison, il vous suffit d’entrer quelques données concernant votre habitation.

Ces informations portent principalement sur le type de logement (maison, appartement, etc.), sur sa surface, sur ses éléments de confort (balcon, cellier, garage, piscine, etc.) et sur sa localisation. L’état général de votre logement (travaux, réparations, etc.) et la date de construction doivent, bien sûr, être pris en compte.

Le principal avantage de l’estimation en ligne est qu’elle peut être faite à tout moment et qu’elle est totalement gratuite et sans engagement, mais peut demander l’ouverture d’un compte. De plus, les résultats de votre requête arrivent en quelques minutes seulement.

Une simulation d’estimation en ligne peut se faire sur un smartphone ce qui facilite encore la vie des vendeurs potentiels.

Les avantages de la simulation d’estimation en ligne

L’utilisation présente certains avantages, car elle permet d’avoir une première idée de la valeur d’un bien à vendre. Toutefois, il s’agit d’une base de travail. En effet, pour une estimation plus fine, il est nécessaire de faire appel à un professionnel de l’immobilier.

Un agent immobilier a une parfaite connaissance du secteur et donnera un montant plus proche de la réalité, car certains critères ne sont pas pris en compte. Un simulateur en ligne a tendance à présenter un prix moyen au mètre carré pour une ville donnée. Or, certains quartiers peuvent avoir une moins bonne réputation que d’autres et cela peut faire baisser le prix de façon parfois spectaculaire. 

Le montant donné par un expert est donc malgré tout, bien plus fiable que les simulateurs en ligne.