Comment obtenir le statut LMP – Loueur en Meublé Professionnel ?

Le statut SAP, comme son nom l’indique, est un autre cas d’activité de location meublée.

L’ imposition des revenus provenant de cette activité est très similaire à celle du locateur non professionnel meublé (LMNP).

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Toutefois, l’imposition de la SAP traite plus favorablement le sort des déficits subis.

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Quel est le statut LMP ?

Si vous lisez correctement notre article sur le PNMN, vous connaissez déjà la réponse.

Pour rappel, le statut LMP est défini à l’article 155 IV-2 du Code général des impôts (CGI).

Elle prévoit que la location meublée doit être effectuée à titre professionnel dans lequel les trois conditions suivantes sont remplies :

• Le revenu locatif dépasse 23 000€
• Le revenu de location dépasse 50 % du revenu de la page d’accueil de l’impôt

Avant la loi de finances de 2020, il y avait une autre condition supplémentaire, à savoir l’enregistrement dans le Registre du commerce et des sociétés (RCS). Il a été levé depuis.

Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, le propriétaire est considéré comme un contrat de location non professionnel.

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Comment investir dans LMP ?

Tout comme le LMNP, il suffit d’acheter une propriété dans une résidence de service et de la louer en meublé. La question qui peut se poser ici est de savoir comment mieux faire un investissement dans le cadre d’une SAP ?

• En direct  : C’est le moyen le plus simple et le moins restrictif qui vous permet de bénéficier de l’imposition des SAP. Cependant, il implique la gestion de la location meublée de son bien seul, qui parfois peut être compliqué si vous avez plusieurs propriétés pour la location meublée.

• IBS  : Comme dans le cas de la PNPA, l’activité de location meublée au sein d’un ICS n’est pas appropriée. La location meublée est une taxe qui est considérée comme une activité commerciale incompatible avec le patrimoine culturel d’un IBS. Ce dernier serait alors assujetti à l’impôt sur les sociétés (IS) et tous les avantages fiscaux découlant du statut SAP seraient alors perdus. Les déficits ne peuvent plus être prélevés sur le revenu total et le résultat serait imposé deux fois : au sein de l’entreprise et entre associés en cas de distribution.

• LLC : En principe, sous réserve de SI, il est toujours possible de choisir une LLC familiale, de sorte que l’impôt sur le revenu (IR) s’applique. Ainsi, l’imposition des revenus a lieu entre les mains des partenaires, comme si la propriété est selon les règles des BIC en ligne aurait lieu. À cette fin, les conditions suivantes doivent être remplies :
  • Les partenaires doivent être des parents ou frères et sœurs directement en ligne ou conjoint et partenaire de PACS
  • Family LLC doit exercer exclusivement une activité commerciale

• L’ EURL, l’entreprise individuelle  : ces deux types de détention permettent de bénéficier de l’imposition de la SAP sans restrictions notoires. Cependant, chacun d’eux a ses avantages et ses inconvénients sous différents angles : gestion, système de transmission sociale, etc.

• SNC  : Ce type d’entreprise permet également de profiter des avantages du statut AMP, notamment en termes de fiscalité. Toutefois, les partenaires ont le statut de commerçant et sont donc soumis à des cotisations sociales. Ce statut peut être incompatible avec les activités actuelles d’un partenaire, notamment s’il est un fonctionnaire ou remplit une fonction réglementée.

Note de la CGP

 : Choisir comment conserver des propriétés pour la location meublée peut rapidement entraîner des maux de tête. Votre CGP peut vous guider dans votre réflexion et vous aider à mieux comprendre votre situation. Le sort des déficits et de la dépréciation des SAP

Le statut PMT vous permet alors de calculer le déficit de votre activité SAP directement par rapport à votre revenu total pour l’année et les 6 années suivantes sans limiter le montant, à moins que le déficit ne soit dû à l’amortissement.

Il s’agit d’une différence importante par rapport au statut de PNMT, puisque le déficit identifié est uniquement attribuable aux autres revenus non professionnels imposés en vertu des BIC.

Depuis le 1er janvier 2009, date à laquelle les déficits sont enregistrés avant l’acquisition ou la livraison de l’immeuble, ils peuvent être accablés par le revenu total.

vous sont calculés en parts égales (1/3 par an) pour les trois premières années.

Toutefois, l’investisseur doit conserver son statut SAP pendant ces trois années.

Si vous perdez la qualité d’un locataire en meublé professionnellement (LMP), et même si vous êtes à nouveau disponible par la suite, la possibilité d’attribuer des locataires prendra fin définitivement.

Il est également possible d’amortir un actif SAP de la même manière que pour le PNMT.

L’ amortissement représente l’amortissement de votre bien dû à l’usure, au temps et à l’obsolescence.

Ce montant représente une réduction du revenu de location après retraitement des dépenses déductibles.

En aucun cas, l’amortissement SAP ne peut être utilisé pour créer un déficit !

Si l’amortissement est disponible, il n’est pas utilisé annuellement, il est enregistré et peut être utilisé à une date ultérieure sans limite de temps.

Avantages du statut LMP

• Sécurité des baux commerciaux
• L’ amortissement de la propriété permet d’imposer le revenu reçu.
• Défiscation des autres revenus et réduction de l’assiette des IFI.
• L’ option TVA est possible pour certains biens éligibles.

Inconvénients LMP

• Conditions strictes d’obtention du statut PMT (revenu > 23 000€, revenus locatifs meublés > autres revenus du ménage)
• Le taux d’occupation (même dilué par le nombre de propriétés locatives, les locataires ont toujours un risque de défaut)