Comment valoriser ses parts de SCPI ?
Le patrimoine des actifs immobiliers des SCPI (sociétés civiles de placement immobilier, également appelées » pierre papier « ) est évalué chaque année par un expert immobilier indépendant. L’expert indépendant réalise une étude de la valeur vénale de chaque bien détenu par la SCPI et établit un rapport d’expertise indiquant notamment la valorisation des différents biens composant le patrimoine de la SCPI. Ce rapport permet de déterminer la valeur de reconstitution de la SCPI selon une vision indépendante de ses équipes internes. Découvrez comment valoriser ses parts de SCPI.
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Plan de l'article
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
SCPI est l’abréviation de Société Civile de Placement immobilier. Le principe est simple : la société collecte des fonds auprès des épargnants et les investit dans des biens immobiliers (immeubles de bureaux, immeubles commerciaux, entrepôts par exemple). Ces immeubles sont loués et les loyers des locataires génèrent des revenus potentiels, qui sont ensuite distribués aux épargnants. Ainsi, contrairement à l’investissement locatif qui nécessite une trésorerie importante ou un emprunt pour acquérir un bien avant de le louer, la SCPI permet de placer son épargne dans l’immobilier à partir de quelques centaines d’euros. Voir ici pour en apprendre plus sur l’investissement en SCPI.
Comment augmenter la valeur d’une part de SCPI ?
1. Les méthodes d’évaluation
L’expert immobilier indépendant peut utiliser différentes méthodes pour procéder à l’évaluation du patrimoine. Parmi ces méthodes, on retrouve principalement :
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- La méthode de capitalisation.
- La méthode des flux de trésorerie
- La méthode par comparaison
En plus de ces méthodes, l’expert peut utiliser des critères extrafinanciers tels que la consommation énergétique moyenne du bâtiment.
2. La détermination du prix de l’action
Après avoir déterminé la valeur vénale de chaque bien, l’expert transmet son rapport d’évaluation à la société de gestion. La valeur de reconstitution de la SCPI est alors composée de la valeur d’expertise du patrimoine immobilier, ainsi que de la valeur du patrimoine financier et enfin de tous les frais et droits payés pour l’acquisition des immeubles.
La société de gestion peut alors procéder à une réévaluation (plus ou moins importante) du prix des parts de sa SCPI lors d’une assemblée générale si elle le souhaite. Cependant, des limites sont imposées par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers, qui est une autorité administrative française indépendante) comme le prix de la part qui doit être compris dans une fourchette de plus ou moins 10% de la valeur de reconstitution prédéterminée.
3. Sous- et surévaluation
En utilisant cette fourchette de plus ou moins 10%, la société de gestion peut choisir de sous-évaluer le prix de sa part de SCPI ou de le surévaluer.
Généralement, une société de gestion qui maintient un prix de part sous-évalué par rapport à la valeur d’expertise souhaite augmenter sa collecte et maintenir un niveau de rendement élevé de ses revenus fonciers pour les porteurs de parts et attirer de nouveaux investisseurs dans la SCPI.
Sur la base de la valeur de reconstitution d’une SCPI, investir dans une SCPI sous-évaluée vous permet d’obtenir vos parts de SCPI à un prix inférieur à leur valeur réelle et de profiter d’une plus-value latente potentielle.
Sur le long terme, investir dans une SCPI faiblement valorisée vous permet également d’amortir » virtuellement » vos frais d’acquisition dès la souscription et de bénéficier d’une performance potentiellement plus élevée de votre investissement, tout en maîtrisant le risque.
En cas de surévaluation du prix de la part de la SCPI, la société de gestion souhaite limiter sa collecte auprès du public et limiter ses investissements. Le taux de distribution des loyers est alors généralement plus faible.
Comment évolue la valeur d’un investissement en SCPI dans le temps ?
L’investissement en SCPI est un investissement purement immobilier. Leur valeur fluctue dans le temps en relation directe avec l’évolution des cycles immobiliers. Cependant, en ce qui concerne le mode de détermination de la valeur de l’investissement en SCPI, il faut noter une différence entre : Les SCPI à capital fixe, qui sont :
Bonnes pour une augmentation de capital : L’achat se fait au « prix de souscription ».
ou « Fermées » : Le prix d’achat des parts est alors directement basé sur le prix d’exécution. Il peut donc y avoir une différence entre ce prix d’exécution et la valeur de réalisation par part de la SCPI.
Si le prix d’exécution est supérieur à cette valeur de réalisation par part, il y a une » prime » et sinon une » décote « . Les SCPI ouvertes pour lesquelles l’administrateur est tenu de fixer un prix de souscription directement lié à la valeur du patrimoine (valeur de réalisation).
Conclusion
Une bonne compréhension des méthodes de valorisation des parts de SCPI vous permettra de mieux orienter et calibrer votre projet d’investissement.
Outre les actifs attractifs qu’elles contiennent, les SCPI sont faciles à gérer, ce qui ne vous empêche pas de vous intéresser à leur structure lors de la souscription.
Les avantages fiscaux liés à l’investissement en SCPI
L’investissement en SCPI est également intéressant sur le plan fiscal. Les loyers issus des actifs immobiliers sont imposés à un taux forfaitaire de 30 % dans la catégorie des revenus fonciers. Les frais de gestion et d’entretien des biens immobiliers sont déductibles fiscalement avant le calcul de cet impôt, ce qui permet une optimisation fiscale appréciable.
Il existe plusieurs dispositifs fiscaux favorisant l’investissement en SCPI : la loi Pinel pour les logements neufs destinés à la location, la loi Malraux pour les bâtiments anciens soumis à rénovation et la loi Monuments historiques pour les investissements dans des monuments classés historiques ou assimilés.
Certains contrats d’assurance-vie permettent également d’investir dans des parts de SCPI tout en bénéficiant d’avantages fiscaux tels qu’une exonération totale ou partielle de droits de succession au décès du souscripteur.
Comment choisir les meilleures SCPI pour maximiser la valorisation de ses parts
Pour maximiser la valorisation de ses parts de SCPI, il faut choisir les meilleures SCPI sur le marché. Voici quelques critères à prendre en compte lors du choix d’une SCPI :
• Le taux de rendement : il s’agit du ratio entre les loyers perçus et la valeur des actifs immobiliers détenus par la SCPI. Un taux de rendement élevé indique une bonne performance financière.
• La qualité des actifs immobiliers : il est préférable d’investir dans une SCPI qui détient des biens immobiliers situés dans des zones attractives et dynamiques, avec un potentiel locatif intéressant.
• La diversification géographique : pour limiter les risques liés à un seul marché immobilier, il faut investir dans une SCPI ayant une présence nationale ou internationale.
• L’historique de performance : avant d’investir dans une SCPI, il est judicieux d’étudier son historique de performance afin d’évaluer sa stabilité financière et son potentiel futur.
• L’enveloppe fiscale : les différents dispositifs permettant d’investir indirectement en immobilier sont soumis à l’impôt sur le revenu (IR) selon leur catégorie fiscale respective (revenus fonciers ou plus-values mobilières). Il faut donc bien étudier le régime fiscal proposé par chaque enveloppe pour optimiser votre investissement.
Certaines structures mettent à disposition suffisamment d’informations sur chaque SCPI, telles que MeilleureSCPI.com, plateforme leader française spécialisée dans la sélection de SCPI et notamment du classement des meilleures SCPI en fonction des critères précédents. Il est plus facile pour les investisseurs d’identifier les meilleures opportunités pour maximiser leur rendement.
