Dispositif Censi-Bouvard : tout savoir sur cette défiscalisation immobilière

Le dispositif Censi-Bouvard offre aux investisseurs une opportunité séduisante pour réduire leurs impôts tout en se constituant un patrimoine immobilier. En vigueur depuis 2009, ce mécanisme permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en investissant dans des résidences de services telles que les résidences étudiantes, seniors ou de tourisme.

En contrepartie, l’investisseur doit s’engager à louer le bien meublé durant une période minimale de neuf ans. Ce dispositif s’adresse particulièrement à ceux qui souhaitent diversifier leurs placements tout en profitant d’avantages fiscaux significatifs. Pour bien en tirer parti, vous devez comprendre les conditions et les modalités spécifiques à respecter.

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Qu’est-ce que le dispositif Censi-Bouvard ?

Le dispositif Censi-Bouvard est une mesure de défiscalisation immobilière instaurée par la loi Censi-Bouvard. Proposée par les députés Yves Censi et Michel Bouvard, cette loi a été adoptée par l’Assemblée nationale pour inciter les investissements dans des résidences de services. Ce mécanisme permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % sur le prix de revient de l’investissement, répartie sur une période de neuf ans. En complément, il est possible de récupérer la TVA sous certaines conditions, rendant l’opération encore plus attractive.

La loi Censi-Bouvard cible principalement les résidences de services telles que les résidences pour étudiants, seniors et de tourisme. Pour être éligibles, ces résidences doivent proposer au moins trois services (restauration, réception, nettoyage, etc.). Le dispositif s’applique aussi bien aux biens neufs qu’aux biens rénovés, pourvu qu’ils soient loués meublés. L’obligation de location s’étend sur une durée minimale de neuf ans, garantissant ainsi une certaine stabilité locative.

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• Réduction d’impôt de 11 % sur le prix de revient de l’investissement
• Récupération de la TVA sous certaines conditions
• Engagement de location meublée pour une durée minimale de neuf ans

Introduite en 2009, la loi Censi-Bouvard a été prolongée par la loi de finances 2019. Le dispositif a pris fin au 31 décembre 2022, conformément à la loi de finances 2023. Cela n’enlève rien à son attrait pour ceux qui ont pu en bénéficier avant cette date, et les contrats en cours continuent de produire leurs effets jusqu’à leur terme.

Ce dispositif est particulièrement apprécié par les investisseurs cherchant à diversifier leurs placements tout en profitant d’avantages fiscaux non négligeables.

Les conditions pour bénéficier du dispositif Censi-Bouvard

Pour pouvoir bénéficier du dispositif Censi-Bouvard, plusieurs conditions doivent être respectées. L’investisseur doit opter pour le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Ce statut permet de récupérer la TVA sur le prix d’achat du bien immobilier et d’amortir les achats supérieurs à 598 € liés à l’ameublement et à l’équipement du logement.

Les revenus locatifs doivent être déclarés sous le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Le régime micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs, facilitant ainsi la gestion fiscale pour les investisseurs. Pour être éligible à la récupération de la TVA, le bien doit être loué meublé et le contrat de location doit comporter une durée minimale de neuf ans.

• Statut LMNP : récupération de la TVA et amortissement des achats d’ameublement
• Régime micro-BIC : déclaration des revenus locatifs avec un abattement de 50 %
• Contrat de location : durée minimale de neuf ans

Le bien immobilier doit appartenir à la catégorie des résidences de services. Ces résidences doivent proposer au moins trois services parmi lesquels la restauration, la réception et le nettoyage. Ces services garantissent une meilleure attractivité locative et assurent une stabilité des revenus pour l’investisseur.

En respectant ces critères, l’investisseur peut non seulement bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % étalée sur neuf ans, mais aussi récupérer la TVA sous certaines conditions. Le dispositif Censi-Bouvard se révèle ainsi un levier fiscal et patrimonial intéressant pour ceux souhaitant diversifier leurs investissements.

Les types de biens immobiliers éligibles

Le dispositif Censi-Bouvard cible spécifiquement les résidences de services. Ces biens doivent proposer au moins trois services parmi les suivants : restauration, réception, nettoyage, blanchisserie, fourniture de linge de maison, maintenance et entretien des locaux. Ces services assurent une attractivité locative et une stabilité des revenus pour l’investisseur.

Les biens éligibles incluent :

• Résidences pour étudiants : ces logements meublés sont situés à proximité des campus universitaires et proposent des services adaptés aux besoins des étudiants.
• Résidences pour seniors : conçues pour les personnes âgées autonomes, ces résidences offrent des services de santé, de sécurité et de loisirs.
• Résidences de tourisme : situées dans des zones attractives, elles garantissent une forte demande locative saisonnière.
• EHPAD (Établissements d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) : ces établissements spécialisés accueillent des résidents nécessitant une assistance médicale.

La construction des résidences de services doit respecter certaines normes, notamment en matière de sécurité et d’accessibilité. L’investissement peut s’effectuer dans un bien neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA), permettant ainsi de bénéficier de la réduction d’impôt dès la livraison du bien.

L’éligibilité au dispositif Censi-Bouvard repose sur la qualité des services proposés et le respect des critères spécifiques aux différentes catégories de résidences. Ce cadre législatif assure aux investisseurs une certaine sécurité et optimise leur défiscalisation.

Les avantages et inconvénients du dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard présente plusieurs avantages fiscaux notables. Il permet une réduction d’impôt de 11% sur le prix de revient de l’investissement, répartie sur neuf ans. Cette réduction s’applique aux investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2022. Le dispositif offre la possibilité de récupérer la TVA (20 %) sur le prix d’achat du bien, sous réserve de certaines conditions. Pour les investisseurs, cela représente un allègement fiscal substantiel.

Avantages

• Réduction d’impôt : 11 % du prix de revient de l’investissement, étalée sur neuf ans.
• Récupération de la TVA : 20 % du prix d’achat du bien.
• Sécurité locative : les résidences de services offrent une demande locative stable.

Toutefois, le dispositif Censi-Bouvard comporte aussi des inconvénients. Le principal réside dans la limite temporelle du dispositif. Effectivement, il ne concerne que les investissements réalisés avant le 31 décembre 2022. La rentabilité de l’investissement peut être affectée par les charges liées aux services obligatoires, tels que la restauration et le nettoyage.

Inconvénients

• Limite temporelle : applicable uniquement aux investissements réalisés avant le 31 décembre 2022.
• Charges additionnelles : coûts liés aux services obligatoires.

Considérez aussi que la revente de ces biens peut être moins aisée en raison des spécificités du marché des résidences de services. Les investisseurs doivent donc bien évaluer leur stratégie de sortie avant de s’engager.