Loi Denormandie immobilier : tout ce qu’il faut savoir pour investir et défiscaliser en 2025
Introduite en 2019, la loi Denormandie est un dispositif attractif. Il permet aux investisseurs d’acquérir et de rénover des logements anciens tout en bénéficiant d’avantages fiscaux intéressants. Alors que la loi Pinel se concentrait sur l’investissement dans le neuf, la loi Denormandie cible les biens immobiliers anciens nécessitant des travaux de rénovation. Ce dispositif s’inscrit dans une volonté de revitaliser les centres-villes en encourageant la réhabilitation du parc immobilier existant.
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Plan de l'article
Conditions d’éligibilité de la loi Denormandie
Pour profiter des avantages fiscaux de la loi denormandie immobilier, certaines conditions doivent être remplies.
Seuls les logements anciens nécessitant des travaux de rénovation sont éligibles, qu’il s’agisse d’appartements ou de maisons. Toutefois, ces biens immobiliers doivent être destinés à la location.
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Les biens doivent être situés dans l’une des 222 villes du programme « Action Cœur de Ville ». Ceux qui se trouvent dans des communes ayant signé une convention d’opération de revitalisation du territoire (ORT) sont également éligibles à la loi Denormandie.
Les travaux réalisés doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération. Ils peuvent inclure la modernisation, l’assainissement ou l’amélioration de la performance énergétique du logement. Cela concerne l’isolation thermique, le remplacement du système de chauffage, la réfection de la toiture ou la mise aux normes des installations électriques.
Les loyers sont plafonnés selon la zone géographique du bien. Par ailleurs, les ressources du locataire ne doivent pas dépasser certains seuils. Ils sont fixés en fonction de la composition du foyer et de la zone géographique.
Avantages fiscaux de la loi Denormandie
La loi Denormandie offre des avantages fiscaux intéressants pour les investisseurs. La réduction d’impôt peut atteindre jusqu’à 21 % du montant de l’investissement pour une durée de location de 12 ans. Les investisseurs bénéficient de taux intermédiaires pour des engagements de 6 ou 9 ans.
En plus de la réduction d’impôt, les charges liées à la location sont déductibles des revenus fonciers. Cela concerne les travaux et les intérêts d’emprunt.
Comparaison avec d’autres dispositifs
Comparé à la loi Pinel, qui se concentrait sur l’investissement dans le neuf, la loi Denormandie cible l’ancien avec travaux. Elle offre des avantages fiscaux similaires, mais sur des zones géographiques différentes.
Par rapport au déficit foncier, le choix dépend davantage de la situation fiscale de l’investisseur. Le Denormandie offre une réduction d’impôt fixe, tandis que le déficit foncier permet de déduire les travaux des revenus globaux.
Comment investir avec la loi Denormandie ?
Pour bénéficier de la réduction d’impôt, il faut suivre ces étapes :
- choisir un bien éligible dans une zone concernée ;
- réaliser les travaux nécessaires ;
- mettre le logement en location selon les conditions du dispositif ;
- déclarer l’investissement aux impôts.
Les villes moyennes en pleine revitalisation économique offrent souvent les meilleures opportunités. Les prix d’achat sont attractifs et le potentiel de plus-value est important.
Quelques conseils pratiques vous permettent de maximiser les bénéfices fiscaux. Vous pouvez optimiser le montant des travaux pour atteindre le seuil des 25% sans le dépasser excessivement. Choisissez, entre autres, un bien avec un bon potentiel locatif pour assurer un rendement optimal.
Études de cas et analyses
Prenons l’exemple d’un investisseur qui achète un appartement de 60 m² pour 100 000 euros et réalise 40 000 euros de travaux. Avec une réduction d’impôt de 21% sur 140 000 euros, il économise 29 400 euros d’impôts sur 12 ans.
Les villes moyennes en croissance économique offrent souvent les meilleures perspectives de rentabilité pour un investissement Denormandie. Ces zones bénéficient en effet d’une dynamique de revitalisation qui peut se traduire par une hausse des loyers et des plus-values intéressantes à long terme.
La loi Denormandie offre une opportunité unique de combiner investissement immobilier, rénovation urbaine et avantages fiscaux significatifs. En encourageant la réhabilitation du parc immobilier existant dans les villes moyennes, ce dispositif permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt attractive. Ils contribuent ainsi à la revitalisation des centres-villes.
