Qui doit payer la caution ?

Le dépôt de garantie (à ne pas confondre avec la caution, qui est habituellement le terme utilisé pour le garant qui porte un dépôt) est un montant payé par le locataire au bailleur au moment de la signature du bail pour garantir ses obligations.

Le fonctionnement du dépôt de garantie est régi par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

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Nous expliquerons dans cet article les conditions de paiement et de retour du dépôt de garantie à la fin du bail.

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Résumé

• Paiement à l’entrée des locaux
• Montant maximal du dépôt de garantie
• Comment faire une demande de dépôt de garantie ?
• Restituer le dépôt de garantie
• Délai de restitution
• Raisons de
• Calcul de la retenue à la source
• Poste des retenues sur le dépôt de garantie
• Dépôt de garantie et assurance loyer impayé
• Liquidation des dépenses après le départ de la locataire
• Cas concrets de déduction du dépôt de garantie
• Cas particuliers de gestion des dépôts de garantie
• Vente de biens
• Gestion de la prise en charge ou de la location
• Séparation ou départ d’un colocataire

Paiement à l’entrée des locaux

Montant maximal du dépôt de garantie

Le montant maximal qui peut être réclamé auprès du locataire varie selon le type de location :

• Location vide : un mois de loyer hors charges
• Location meublée : deux mois de loyer hors charges

Vous n’avez pas à demander un dépôt de garantie. Si vous demandez plus de deux mois de loyer à l’avance, vous ne pourrez pas demander de dépôt de garantie.

Comment faire une demande de dépôt de garantie ?

La garantie de dépôt peut être demandée dès que le bail est signé comme premier loyer (donc même avant d’entrer dans le locaux). Il doit être payé par chèque idéalement, n’acceptez pas les propositions de transfert faites par le locataire lors de l’entrée dans les locaux parce que vous n’avez aucune certitude que le locataire effectue réellement le transfert à vous.

Il n’y a aucune obligation de conserver pendant la durée du bail, de sorte que le dépôt de garantie peut être utilisé librement par le bailleur.

Restituer le dépôt de garantie

Délai de restitution

La loi ALUR a modifié les délais de restitution du dépôt de garantie :

• pour un bail signé ou renouvelé avant le 27 mars 2014  : la période de restitution est de deux mois à compter de l’inspection des lieux de sortie.
• pour un bail signé après le 27 mars 2014  : la restitution est d’un mois si l’état de sortie est identique à celui d’entrée ; sinon deux mois.

Si vous ne respectez pas les délais de retour, le locataire a le droit de vous demander une pénalité de 10% du dépôt de garantie pour chaque mois indivisible de retard, sans compter les frais de procédure à vos frais (article 700) comme l’atteste le témoignage de l’avocat en face.

Une fois que j’ai obtenu un article 700 d’un montant égal à celui du principal (dépôt de garantie de restitution), le juge a voulu sanctionner le bailleur

— Avocat de la SBLC (@SBLCavocat) 28 février 2018

Raisons de

Le propriétaire peut justifier la retenue sur le dépôt de garantie en cas de créance locative non payée par le locataire :

• les travaux de réhabilitation du logement si le locataire a, par exemple des peintures dégradées ou du parquet. Dans ce cas, le propriétaire devra justifier les montants retenus sans nécessairement avoir à effectuer les travaux
• les réparations locatives qui auraient dû être effectuées par le locataire dans le cadre de son obligation d’entretenir le logement. Ces réparations locatives sont détaillées dans la liste des les réparations de location que nous proposons de joindre à notre modèle de location en ligne. Il comprend, par exemple, le remplacement des joints dans la douche ou la vidange de la fosse septique
• loyer impayé , surtout si le locataire a indûment décidé de ne pas payer le dernier mois en l’indemnisant sur le remboursement du dépôt de garantie à venir
• remise à neuf initiale suite à des travaux de transformation effectués par le locataire mais non autorisés par le bailleur (lire la suite grâce à notre fiche d’information sur la modification du logement par le locataire)

Contrairement à une croyance partagée par de nombreux propriétaires, il est tout à fait possible de retenir un éventuel loyer impayé sur le dépôt de garantie, surtout sur le dernier loyer si le locataire indécé a décidé de ne pas vous payer au cours du dernier mois. L’article 22 de la loi 89 précise que la déduction peut être faite sur tous les montants dus :

Elle est restituée dans un délai maximal de deux mois, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues à le bailleur et les sommes que le bailleur peut être détenues à la place du preneur, pour autant qu’elles soient dûment justifiées.

Calcul de la retenue à la source avec l’ancien

Afin de savoir si les travaux de restauration peuvent être attribuables au locataire, il est nécessaire de prendre en compte l’usure normale de votre propriété .

Il n’y a pas de grille officielle ancienne, mais si les peintures sont dégradées, la responsabilité du locataire n’est pas la même s’il est resté un ou dix ans dans les locaux.

Vous pouvez facilement corriger cette grille en indiquant, par exemple, un général de 10 ans, ou plus simplement en utilisant la grille de vieillesse que nous utilisons pour notre module de location numérique.

« Il est d’usage de fixer 1 durée moyenne d’occupation pour chaque élément de l’appartement au-delà duquel les travaux de rénovation et de rénovation doivent être considérés comme inhérents à l’usure des locaux et, à ce titre, supportés par le bailleur »

https://t.co/zTlJzqYHI4 — Louis du Merle (@louisdumerle) 13 juin 2018

Cependant, la comparaison entre l’état de sortie et l’état d’entrée reste le critère principal. Vous trouverez sur le lien suivant un exemple de jurisprudence sur les dommages matériels où le juge estime que le locataire est responsable de 30 % des travaux de peinture pour avoir rendu une habitation avec des peintures très détériorées alors qu’elles étaient en état moyen lorsqu’il est entré dans les locaux 7 ans plus tôt.

Par conséquent, le juge ne semble pas avoir retenu l’âge de 7 ans proposé par notre ancienne grille. Si le locataire est resté 7 ans et est considéré comme responsable à 30% d’un passage du moyen au mauvais pour les peintures, on peut supposer que le juge a plutôt retenu une vieillesse de 35 ans pour les peintures qui nous semble très défavorable pour le locataire.

Pour le montant des réparations, le bailleur peut simplement justifier la déduction, déduite, en produisant des devis simples et non factures payées .

Le bailleur peut choisir de ne pas effectuer de réparations mais d’imputer quand même le dépôt de garantie pour compenser la détérioration anormale du logement qu’il devra éventuellement rénover.

Attention dernière importante, il est nécessaire de définir le périmètre des dommages possibles et seulement quantifier les réparations nécessaires. Par exemple, si une tuile est cassée, vous serez en mesure de conserver le remplacement de la tuile en question, mais pas le remplacement de toutes les tuiles sur le mur (voir la jurisprudence sur le sujet).

CA Metz, 31 mai 2018 : il est établi de jurisprudence que l’indemnisation du bailleur pour ses dommages dus aux dommages causés au logement imputables au locataire n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations par le propriétaire https://t.co/0ieVJSuhAs

— Louis du Merle (@louisdumerle) 4 juin 2018

Poste des retenues sur le dépôt de garantie

Une fois que vous avez calculé déductions du dépôt de garantie, vous devez écrire au locataire expliquant les raisons de la déduction en lui détenant les devis, les positions de déduction et les méthodes de calcul. Voici deux courriels typiques à envoyer au locataire : Modèle de courrier pour les déductions sur DG suite à la dégradation Modèle de messagerie pour les retenues de la DG après impayé

Dépôt de garantie et assurance loyer impayé

Si vous êtes propriétaire, il est possible de prendre une garantie sur les dommages causés au locataire non couverts par le dépôt de garantie. Cette garantie est l’une des composantes de l’assurance loyer impayé que nous offrons via Smartloc.

En pratique, il vous rembourse jusqu’à 10 000€ pour les dommages matériels qui ne seraient pas couverts par le dépôt de garantie et que le locataire ne vous paierait pas sur demande (plus d’informations sur la garantie de dommages ici).

Liquidation des frais après le départ du locataire

En copropriété, le propriétaire est utilisé pour demander un provision pour frais réglés au milieu de l’année suivante.

Pour garantir les sommes dues par le locataire dans le cadre de cet ajustement (également connu sous le nom de liquidation), le propriétaire a le droit de conserver une partie du dépôt de garantie jusqu’à la déclaration finale des charges qui lui sera transmise par son syndic. Cette retenue à la source est de 20% du dépôt de garantie maximum.

Il s’agit d’une disposition mal comprise et acceptée par les locataires, mais la loi est très claire sur cette possibilité :

Lorsque les locaux loués sont situés dans un immeuble collectif, le bailleur établit un état comptable provisoire et peut, lorsque cela est dûment justifié, conserver une réserve ne dépassant pas 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’ordre annuel des comptes du bâtiment. L’ajustement final et le remboursement du solde, moins, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes que ce dernier pourrait être détenu en lieu et place du locataire, s’effectue dans le cadre d’un mois suivant l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent convenir à l’amiable de désactiver immédiatement tous les comptes.

article 22 de la loi du 6 juillet 1989

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Il est donc possible de renoncer à cette déduction de 20% et à la régularisation rétrospective qui s’accompagne (parfois plus de 18 mois après le départ). À cette fin, nous insérons dans notre bail numérique une clause de renonciation pour régulariser les frais.

Cas Déduction concrète sur le dépôt de garantie

Dans la partie précédente, nous avons détaillé la théorie du dépôt de garantie. Dans la pratique, la jurisprudence est extrêmement nombreuse sur le sujet, qui est le principal point de litige entre le bailleur et le locataire (voir l’article du Monde sur le sujet).

Nous avons donc eu l’occasion de commenter de nombreux cas, souvent récents, où les juges entrent dans les détails concrets de la dégradation commise par les locataires, les estimations fournies, le prétendu obsolète. La lecture de ces décisions est souvent excitante, voici une liste de nos commentaires articles que nous vous invitons à parcourir :

• Taille injustifiée de 13 vieux oliviers par le locataire
• Lorsque le locataire n’est pas tenu de déposer le papier peint disgracieux mais doit être tenu responsable de sa mauvaise pose
• Lorsque le juge conserve un taux de très faible coloration pour les peintures en état d’utilisation il y a 7 ans

Cas particuliers de gestion des dépôts de garantie

Vente de biens

En cas de vente de la propriété, le bail est automatiquement transféré au nouveau propriétaire, sans avoir à refaire un contrat ou même un endossement.

Le nouveau propriétaire doit aviser le locataire (éventuellement en coordination avec l’ancien bailleur, avec preuve de vente à l’appui) pour être en mesure de percevoir les loyers sur son compte.

En ce qui concerne le dépôt de garantie, le vendeur doit le transférer à l’acheteur qui remplace l’ancien propriétaire en ce qui concerne les obligations du bail, et en particulier lorsque le dépôt de garantie est restitué à la fin du bail.

Gestion de la prise en charge ou de la location

Si vous reprenez la gestion d’un bien en mettant fin à votre mandat de gestion locative (voir notre fiche pratique à ce sujet), il est nécessaire que le gestionnaire vous rende le dépôt de garantie qu’il a pu encaissé pour votre compte.

De la même manière, si vous mettez votre propriété dans la gestion locative, il est nécessaire de transférer le dépôt de garantie à l’agence afin qu’elle puisse facilement gérer le départ du locataire en place.

Séparation ou départ d’un colocataire

Si l’un des titulaires d’un bail de colocataire (co-locataire ou couple séparateur) décide de quitter les lieux en vous donnant un congé, le dépôt de garantie vous est dû en complet aussi longtemps que le bail initial est exécuté, c’est-à-dire tant que les autres détenteurs restent dans les locaux et que vous n’avez pas fait de nouveau bail ou avenant pour remplacer le locataire qui quitte le locataire.

Cela s’applique aux baux conventionnels de colocation, si vous signez un bail individuel dans une colocation sur le bailleur doit retourner le dépôt de garantie.